『戸建てかマンションか?』老後の住替え問題を解説

ゆとりの経済力
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「老後は戸建てに住むか?マンションに住むか?」

そんな問題を一度は考えたことはないでしょうか。

人生100年時代に入りました。

定年後が長い老後を迎えたとき戸建てとマンションのどちらがいいのか迷うところです。

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老後はマンションがいい?

不動産に詳しくない者として「老後は戸建てかマンションか」単純にこのような悩みを持っていました。

現在は戸建てに住んでいるのですが、老後について一度はマンションへの住替えも考えました。

マンションに住替えたい理由は3つありました。

1つ目は、老後は戸建てよりマンションが便利だからです。

マンションは駅に近いところには商店街、病院等が近くにあり便利なことです。

年を取った老後は、遠くまで車で買いもに行けなくなるかもしれません。

また病院も通院となると、バスに乗ったり遠くまで歩くのが大変になるかもしれません。

そこで、戸建ての不便なところよりも、歩いて10分程度のところにすべての施設や商店があるマンションなら老後は便利だからです。

2つ目の理由は、小さなマンションは鍵一つで戸締りが出来て、戸建てより管理が簡単だからです。

戸建ての一軒家では窓が多く、年を取ると電気の消し忘れや窓の鍵の閉め忘れが多くなります。

マンションなら老後は鍵一つで簡単に外出できる便利さがあることです。

そして、マンションは戸建てのように外壁や屋根のメンテナンスなど家屋にお金がかからないこともメリットだと思うのです。(マンションには、修繕費積立はありますが・・)

3つ目は、マンションは交通の便が良く自家用車がいらないことです。

高齢になると自家用車の運転の自己リスクが高くなります。

老後に運転免許証の返納をしたりすると、外出はバスや電車を利用することが多くなります。

なので郊外の戸建てよりもマンションなら駅に近い立地であれば、老後は車が不要となり安心な電車を利用することが便利になります。

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老後は、管理費のいらない戸建てがマンションよりもいい?

一方、戸建て住宅がマンションよりもいいという人の理由は3つあり次の通りです。

1つ目は、戸建てはマンションのように高額な月々の管理費や修繕費積立がいらないこと。

マンションに住んでいる高齢者のご夫婦に聞くと、月々の管理費や修繕費の積立、駐車場の費用が馬鹿にならないとうことです。

マンションでは、管理費、修繕積立、駐車場が少なくとも5万円~8万円までの方が多かったようです。

小さなアパート代に近い金額ですね。

2つ目は、戸建てはマンションのように隣や上下の住人に気づかいが不要だということです。

孫たちが来てうるさく遊んでも戸建てならマンションのように気づかいはいらないのです。

どんどんと跳ねて遊んでも、大きな声で笑っても、戸建てなら安心で隣からの苦情は無いのです。

3つ目は、戸建ては多少我慢しても家の修理は自分の判断でできることです。

マンションは住人の合意で修繕を進めるので理事会がもめたりすることもあり面倒なことです。

急にエレベータが故障して交換修理が発生したりすると、高額な出費となることもあります。

戸建てなら、ぼろ屋になっても自分の判断で修理もメンテもできるのです。

資産価値が「戸建て」と「マンション」では違う

戸建てとマンションの違いは資産価値かもしれません。

一度、戸建てからマンションに住替えを検討したときに物件を調べました。

築50年のマンションで60平米の中古物件でも2千5百万円する場合があることです。

もちろんそのマンションは駅から10分以内の立地で老後にはとても便利です。

それに比べ、戸建ての上物(建物)は年数が経つと資産価値は0円となるので、最終的には土地代だけが価値として残ります。

戸建ての建物は新築から10年で半額以下に急速に下落、22年ではほぼ9割減となる事例が多いようです。

老後に一人暮らしだから戸建ての物件を売りたいと思っても、二束三文の土地代だけになるケースもあります。

そして、売る段階で更地にすると売れる確率が高いのですが、売れるまでの間は土地に固定資産税がかかります。

では、古家を残しておくと「住宅用地の特例」で固定資産税は1/6に減額になりますが、売れなくなります

例えば、戸建ての空き家(200平米以下)で固定資産税が7万円の場合、更地にすると42万円に跳ね上がってしまいます。

結局、子孫がいれば、子孫の迷惑になるのが戸建ての宿命です。

戸建てを売るなら、まだ建物が新しい段階で売ることが大事になります。

一方マンションは古くなっても資産価値があるので、高額で取引されるから戸建てよりメリットになります。

リバースモーゲージという制度

老後にいざという時には、55歳以上80歳未満の人を対象に戸建て(持ち家)を担保にして老後の生活費などを一時金または年金形式で借りられる制度があります。

毎月の返済は利息分のみで、元本は死亡後に自宅を換金して一括返済するシステムなので、不動産を相続する人がいない場合には、老後の選択の一つになります。

しかし、家屋がどれくらいの価値が残っているのかが判断となり、戸建てでも安心はできません。

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持ち家を選択した事例

わたしの選んだ「老後は持ち家」の場合を事例に紹介します。

当時10年後に定年を迎えるにあたり、老後の計画を計算したのが50才の時です。

持ち家のままかマンションに住み換えるかを検討しました。

その結果、買い替えの手数用やマンションにして組み換えローンが完済しても修繕費や管理費、駐車場を計算すると、持ち家の外壁、屋根等のメンテをいれても、あまり変わりはなかったのです。

それよりも大きな影響があったのは、老後70才までの住宅ローンです。

定年後に10年間も住宅ローンが残ることになります。

65才以降は収入が老齢年金だけとなったら払いきれるかどうか?

それが老後の大きな問題であることが分かりました。

そこで、50才の時点で住宅ローンを64才で完済するように組みかえました。

それにより65才になった時に、借金がゼロになったのでとても楽になりました。

老後は、固定資産税を払うだけで、その他のランニングコストはゼロです。

屋根と外壁のリフォームは60才で完了さえているので、老後の20年持てば御の字です。

現在は、老後にこの持ち家をどうするかということで「解体費と更地にする予算」を確保していつでも売れれる準備だけをしておくことにしました。

その時点で更地で二束三文でもOKとしたのです。

親の老後に、子供達にはマイナス資産を残さない計画にしました。

マンションはいいのですが、老後のローンが無くても月に5万円は管理費等で出費になり、老後に大きくのしかかります。

おわりに

老後に住むのは戸建てかマンションかの選択は、その人のライフスタイルで決まると思います。

それよりも大切なのは、60才の定年退職で住宅ローンが完済する計画をしておくことです。

老後の住宅ローンは、思った以上に老後の負担が大きいのです。

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