近年、日本では投資家ばかりではなく一般の人でも投資への理解を深めチャレンジする方が増えています。
そこで、いま人気なのが１万円から投資可能な不動産クラウドファンディング。
どのような仕組みなのでしょうか？
全くの初心者がチャレンジしても大丈夫なのでしょうか？
初めての方にも分かりやすく解説します。仕組みが分かれば安心して投資できますね！
クラウドファンディングとは？
最近人気が出ているクラウドファンディング。一度は名前を聞いたことがあるのではないでしょうか？
そもそもクラウドファンディング（crowdfunding）とは造語です。
①「crowd」＝群衆、②「funding」＝資金調達
この２つを組み合わせた造語です。
インターネットを介して、自分が実現したい「夢」「活動」等を応援してくれる人から資金を募る仕組みです。ネットの進歩に伴い2000年代に米国などで始まり、現在世界では一般的な方法となりつつあります。
日本では2011年3月にREADYFORが初のサービスを開始しました。現在ようやく広まりつつあるのが現状です。
さてクラウドファンディングという言葉を使って、今注目を集めているのが「不動産クラウドファンディング」。
この「不動産クラウドファンディング」とはどのような仕組みなのでしょうか？
不動産クラウドファンディングの仕組み
不動産クラウドファンディングは、複数の人で資金を出し合って不動産投資をするサービスをいいます。その特徴は次の通りです。
- 小額の投資から始めることができる。
- １万円から投資できるサービスが多い。
- 登記・手続き・利用者募集は運営会社が行う。
- 投資する物件を自分で選べる。
- 投資資金がどこでどのように使われるか明確。
初心者にとってのメリットは、複雑な登記手続きなどを全て運営会社が行うことです。つまり、難しい処理がないので初めてでも安心できることです。
不動産クラウドファンディングで扱うのは、居住用アパートやマンションがほとんどを占めています。そのため商業施設やオフィス、ホテルなどのように景気や社会状況の変化で左右されやすい物件ではないため、低リスクの案件となります。
また、案件の情報数が豊富です。投資物件を自分で選べることもメリット。また、投資物件を一任するREITや、開示される情報量が少ないソーシャルレンディングと比べ、投資した資金がどこでどのように使われているのか明確になっています。
注意すること
元本が保証されているわけではありません。つまり投資する資金はあくまでも使う予定のないお金での運用を検討するのがおすすめです。
不動産クラウドファンディングが注目される理由
不動産ビジネスの専門家の分析などを整理してみます。国土交通省の資料から日本の国内の不動産投資市場を調べると、その規模は約2,606兆円。
そのうち「証券化された不動産」は、まだ約33兆円しかありません。
少し専門的になりますが、「証券化された不動産」というのは、REIT（不動産投資信託）などを言います。REIT（不動産投資信託）とは「Real Estate Investment Trust」の略称です。投資家から資金を集めて不動産に投資します。そこから発生する賃料収入や売却益から費用を差し引いた残りの収益を投資家に分配することをいいます。
つまり不動産投資市場約2,606兆円に対して、証券化の市場は約33兆円なのです。そのためまだまだ市場としての潜在性があるのです。
これが、REITや不動産クラウドファンディングが注目を集めている理由といえます。
不動産クラウドファンディング事業者とは？
不動産クラウドファンディング事業者は「不動産特定共同事業法」に基づき、厳しい条件をクリアして国の許可・登録を取得します。つまり不動産クラウドファンディング事業者は信頼性が高いと判断できます。
このように、信頼性の高い不動産クラウドファンディング事業者に不動産の運用を委託します。その結果得られた運用益を分配金として受け取る仕組みです。そのため不動産投資手法として人気となっているのです。
不動産クラウドファンディングの始め方
実際に不動産クラウドファンディングの始め方を整理しておきましょう。
サイトの選び方のポイント
不動産クラウドファンディング事業者を選ぶポイントを紹介します。
おすすめは、取り扱っている案件数が多いサイトを選ぶことです。目安としては案件が年間10件前後以上を選ぶのがおすすめ。
初めての場合は、リスクの少ない最低投資額一口1万円を目安にします。初心者が投資を学ぶ上で少額なら気軽にチャレンジできますね。
あくまでも、元本が保証されているわけではありません。資金は使う予定のないお金での運用を検討するのがおすすめです。
契約方法は２タイプ
契約方法には、「匿名組合型」と「任意組合型」があります。
匿名組合型
「匿名組合型」とは不動産の所有権を「事業者」が持ち、家賃収入などの収益と出資金の返還要求を行える権利を「投資家」が持つ契約のことをいいます。
この場合、物件の所有権は事業者側にあるため、登記費用がかかることはありません。1年以内の短い期間で資産運用するなら「匿名組合型」契約がおすすめです。匿名組合型は少額から投資できるのが一般的です。税金は雑所得の扱いになるので利益が20万円以上になると確定申告が必要です。
任意組合型
不動産の所有権を「投資家」が持つ契約のことをいいます。運用期間は10年以上の案件が多数を占めます。登記費用がかかりますが相続税や贈与税対策として活用することができます。
任意組合型は最低投資金額が高いものが多いです。最低投資額一口100万円もあります。まとまった資金で長期間運用する場合に向いています。ただし分配金は不動産所得になり、売却代金は譲渡所得になります。
出資方式「優先劣後出資方式」とは？
不動産クラウドファンディングの「優先劣後出資方式」とは、投資をした人の損失リスクを抑えるための仕組みです。
不動産クラウドファンディングでは、不動産価格の下落などで元本割れする可能性もあります。優先劣後方式は元本割れリスクから投資家を守るための仕組みとして導入されているものです。
優先劣後出資方式では、クラウドファンディング事業者も投資家と同様に一定の出資を行います。この場合、投資家の資金を「優先出資」、事業者の資金を「劣後出資」として分けて管理します。
つまり、投資家は「優先出資者」、不動産クラウドファンディング事業者は「劣後出資者」となります。
優先出資者（投資家）の権利
優先出資者は、利益を優先的に分配される権利があります。
万が一、運用益が少なくなった場合でも優先出資者に優先的に分配されます。また、償還時も優先出資者に優先的に償還されます。
例えば、取得した収益不動産価格が下がり売却時に損失が発生しても、損失分はまず劣後出資者（事業者）の出資分から負担します。つまり、損失分が劣後出資分の金額に収まれば、投資家の優先出資分の資金は減ることはありません。
劣後出資者（事業者）の投資金の全額を充てても損失を補填できない場合、はじめて優先出資者の元本が減少するという仕組みです。優先劣後出資の割合を確認することが大切になります。ファンドによって異なるため、投資をするときには条件をしっかりと確認することが大切です。
優先劣後出資方式の例
例として不動産取得費用総額が１億円。出資割合は、投資家の資金「優先出資」が80％、事業者の資金「劣後出資」が20％とした場合、どのようになるのか試算してみたいと思ます。
（例）不動産取得費用総額：1億円
・投資家の優先出資分：8,000万円（80％）
・事業者の劣後出資分：2,000万円（20％）
になります。
（１）2,000万円の損失が出た場合
不動産運用で2,000万円の損失が出た場合、最初に劣後出資（事業者側）を使って損失2,000万円を補填します。劣後出資の2,000万円に収まるため投資家の資金は元本割れしません。
（２）3,000万円の損失が出た場合
不動産運用で3,000万円の損失が出た場合、劣後出資（事業者側）の2,000万円を超えてしまいます。超えた損失の1,000万円分は投資家が負うことになります。
優先劣後出資方式のメリット
メリットをまとめると次のようになります。
- 投資家の元本が割れにくい
- 投資家に優先的分配される
- 事業者も損しないように頑張る
優先劣後出資方式は、投資家と事業者がともに出資するため、事業者も頑張らないと損することになります。つまり、共に損しないように努力するところがメリットでもあります。
優先劣後出資方式の注意点
- 優先劣後の出資割合は事業者によって違う
- 劣後出資の割合が少ないと、少しの損失でも投資家の元本割れのリスクがある
- 劣後出資の割合が多いと、投資家の優先出資枠が少なくなり競争率が高まる。
優先劣後の資金の出資割合は、不動産クラウドファンディングの事業者が自由に決めることができます。そのため、事業者ごとに割合は違うのでよく確認することが大事です。
初心者の方、分散投資先をお探しの方
おすすめの不動産クラウドファンディングは、1口1万円からの少額投資が可能なので初心者や分散投資先をお探しの方に向いています。
この事業者は「FUNDROP（ファンドロップ）」といいます。
FUNDROPの想定利回りは最大8％。
メガバンク定期預金(年利0.002％)に比べると圧倒的に有利となります。
スマホで約５分、簡単に本人確認ができるシステムを使っています。
まとめ
日本ではようやく投資が「大丈夫？」「だまされない？」「損しないの？」「危ないのでは？」というイメージが先行していため、今までどうしても踏み出せない要因でした。
しかし、よく学習して学んでいくと安心して取り組めることも分かってきます。
今回ご紹介した不動産クラウドファンディングは優先劣後出資方式をとっていることから、元本割れのリスクがとても低いことがわかります。でも元本を保証しているわけではありません。
小額の１万円から出資できるので、初心者でも安心してチャレンジすることができると思います。
